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Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten sorgt für geteilte Meinung bei Mietern: für die einen eine Freude und eine Bestätigung der eigenen Sparsamkeit und für die anderen ein Schock, welcher ein Loch in die Finanzplanung reißt – daher auch verständlich, dass dies ein beliebtes Streitthema zwischen Vermieter und Mieter darstellt. Was darf man als Vermieter – und was nicht?

Die Fristen regelt der Gesetzgeber in § 556 BGB, nach dem der Zeitraum einer Abrechnung maximal 12 Monate betragen, jedoch vom Kalenderjahr abweichen darf. Dem Mieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungsperiode zugehen.

Neben den Gesamtkosten der Liegenschaft muss angegeben sein, nach welchem Verteilerschlüssel die Kosten umgelegt werden: hier kommt neben dem typischen „m² Wohnfläche“ auch Anzahl der Personen, Anzahl der Wohnungen, Miteigentumsanteile etc. regelmäßig vor. Zulässig ist immer nur der Verteilerschlüssel, der im Mietvertrag vereinbart ist. In der Praxis werden jedoch häufig abweichende, demnach unzulässige Verteilerschlüssel angewandt.

Zu den vom Mieter zu zahlenden Kosten zählt neben den Heiz- und Wasserkosten beispielsweise Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen oder Kabel-TV. Verwalter- und Kontogebühren sowie Reparaturen haben in der Abrechnung nichts zu suchen, Wartungskosten an Heizung und Aufzug hingegen schon. Die „umlagefähigen“ Kosten sind in § 2 der Betriebskostenverordnung dargestellt.

Bei allen Kosten gilt das Prinzip: der Mieter muss nur das zahlen, was notwendig ist: wenn also der Gärtner dreimal die Woche kommt oder es mehr Mülltonnen gibt, als nötig wären, kann die Abrechnung angefochten werden.

Die durchschnittlichen Nebenkosten belaufen sich lt. Deutschem Mieterbund auf 2,20 € / m². Wenn Hausmeister und Gärtner bestellt sind, Kabel-TV besteht und ein Aufzug vorhanden ist, erhöht sich der Betrag auf 3,19 € im Durchschnitt.

Die Heizkostenabrechnung stellt ebenfalls eine beliebte Fehlerquelle dar: 30-50 % der Heizkosten müssen nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden, welcher sich aus einer Ablesung mit Abrechnung eines Wärmemessdienstleisters (bspw. techem, ista) ergibt. Der Rest ergibt sich aus der beheizten Fläche: hier wird nahezu immer die Wohnfläche verwendet, obwohl diese regelmäßig voneinander abweichen. Balkone oder Terrassen werden anteilig in die Wohnfläche eingerechnet, sind jedoch nicht beheizt.

Bei Unklarheiten zur Abrechnung, sollten sich Mieter an den Vermieter, wenn vorhanden besser direkt an die Hausverwaltung oder den Wärmemessdienstleister wenden. Wenn Sie als Mieter den Eindruck haben, dass Ihre Nachzahlung zu hoch ist, kann es sich lohnen, diese von einem Experten prüfen zu lassen: Dafür stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.